"Cena en Dresde".- Georg Baselitz, 1.983, pintor alemán expresionista.
En memoria a mi padre, José Luis Pérez Dann, que además de notario, era pintor aficionado.
Hola
a todos, hoy vamos a comentar una interesante Sentencia del Tribunal
Supremo, en la que se tratan distintas cuestiones relacionadas entre
sí, sobre la accesión invertida, naturaleza de la sociedad de
gananciales... Y, qué es eso de la accesión invertida??
Aquí
tenemos que partir de uno de los modos de adquirir de la propiedad,
como es la accesión- regulada en los artículos 353 y siguientes del
Código Civil, diciendo éste: “La propiedad de los bienes da
derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o
incorpora, natural o artificialmente.”- Es decir, comprende tanto
los frutos que producen los bienes de nuestra propiedad, como todo lo
que a ellos se une, siendo la primera de ellas la llamada accesión
discreta- sobre los frutos, y la segunda la accesión continua- sobre
todo lo que se une a algo de nuestra propiedad de un modo
inseparable.
Pues
bien, el fundamento de la accesión continua se encuentra en razones
de utilidad- si dos cosas se unen formando una sola- es mejor
atribuir la propiedad de la cosa nueva al propietario de la principal
(la de mas valor, la mas grande…) evitando situaciones
antieconómicas de condominio.
Y
en el ámbito de los bienes inmuebles- por el principio de
accesoriedad- el suelo, en su calidad de fijo, se considera como cosa
principal, y su propiedad absorbe la de lo incorporado a él.
El
artículo 361 del Código Civil dice que el dueño del terreno
en que se edificare, plantare o sembrare de buena fe, tendrá derecho
a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización
establecida en los artículos que regulan la posesión de buena fe
(supuesto en que se consuma la accesión), o a obligar al que
fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró
la renta correspondiente- se sustituye la accesión por una venta
del terreno al que edificó o planto, o por un simple
arrendamiento a favor del que sembró.
Pues
bien, normalmente, como acabamos de ver, el dueño del suelo en que
se construye un edificio de buena fe hace suya la obra, porque se
considera que el suelo es lo principal y atrae a lo accesorio, que es
lo edificado. Pero en estos casos, teniendo en cuenta el indudable
mayor valor del edificio- se produce lo que se llama la accesión
invertida. Se invierten las reglas generales que regulan la
accesión, de forma que el dueño del edificio hecho en suelo ajeno
adquiere la propiedad del terreno, indemnizando su valor al
propietario de este. Presupuesto de la ajeneidad del terreno que es
fundamental para que tenga lugar la accesión invertida.
En
el caso examinado por el Tribunal Supremo, al que vamos a hacer
referencia, y que resolvió por Sentencia de 8 de Febrero de 2016,
se establecen una serie de principios muy interesantes en esta
cuestión, aludiendo también a la naturaleza jurídica de la
sociedad de gananciales.
En
este caso, se trata de unas fincas sitas en Asturias, más
concretamente en Llanes. Estas fincas pertenecían en proindiviso a
varios miembros de una familia, que las habían adquirido por
herencia de los abuelos.
Sobre una de esas fincas, una de las copropietarias, que estaba
casada en régimen de gananciales, construyó una casa con dinero
ganancial. Posteriormente se ejercitó acción de división de la
comunidad hereditaria existente sobre las fincas, solicitando la
constructora del edificio que se le reconociese un derecho de
retención sobre la casa, basándose en la figura de la accesión. Es
decir, esta comunera entiende que debe procederse a la extinción de
la comunidad existente entre todos, pagándole a cada uno su parte
proporcional, pero excluyendo de dicha división la casa por ella
construida, porque en base a la accesión invertida la sociedad de
gananciales, que forma con su esposo, habría adquirido el dominio
del suelo sobre el que se construyó, reteniendo el dominio de la
construcción y del suelo.
Por
parte del resto de comuneros no se comparte esta idea, y solicitan
que la casa y el terreno sobre el que se edificó se vendan en
pública subasta, con el resto de fincas, indemnizando el valor
satisfecho por la constructora, pero sin que tuviese un derecho de
retención que le habilitase para excluir de la comunidad la casa y
el suelo sobre el que se edificó.
En la solución de esta cuestión subyacen distintos temas que vamos a analizar.
En
primer lugar, señalar que la pretensión de la comunera que edificó
en el suelo que pertenecía a todos en copropiedad, de que se
consumara una accesión invertida entronca directamente con la
naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales.
Sostiene
que se da la figura de la accesión invertida por entender que
la construcción se efectuó por su sociedad de gananciales, no por
ella individualmente, porque la accesión invertida exige como
presupuesto necesario la ajeneidad del terreno sobre el que se
construye. Así, si consideramos que ella es propietaria del terreno
y construye para su sociedad de gananciales no podría tener lugar la
accesión porque no se estaría edificando en suelo ajeno. Por eso,
ella, en su argumentación jurídica, acude a la figura de la sociedad
de gananciales como si se tratara de una persona distinta, y no
propietaria del terreno, cumpliéndose entonces el requisito del
suelo ajeno.
También
alude a un hecho- a que cuando se construyó el edificio todavía
no se había aceptado la herencia de la que procedía el terreno
y sobre el que se edificó, cuya escritura es de un año posterior a
la terminación de la obra.
Aquí el Tribunal Supremo- mantiene el carácter de propietaria de la
heredera, puesto que si bien es cierto que la aceptación expresa en
Escritura Pública es de fecha posterior, no lo es menos que al
solicitar la licencia de ejecución de obra actuó como heredera, y
en tal calidad se la concedieron, produciéndose por tanto una
aceptación tácita de la herencia y adquiriendo desde
entonces la cualidad de coheredera.
Y como tiene declarado en muchísimas ocasiones el Tribunal
Supremo, la sociedad de gananciales no tiene personalidad jurídica
propia y distinta de los cónyuges que la forman. Se trata de una
comunidad de tipo germánico o en mano común en que los distintos
bienes gananciales pertenecen a ambos cónyuges por entero. En este
caso, por tanto se trataría de la construcción de un edificio, por
la sociedad de gananciales, en suelo propiedad de la esposa- y por
aplicación de las normas que rigen la sociedad de gananciales-
artículo 1359 CC- el edificio construido en suelo privativo
es también privativo, sin perjuicio del derecho de reembolso a
favor de la sociedad de gananciales del dinero invertido en la
edificación.
Por
tanto la esposa es la única propietaria del edificio. De esta forma,
no ha tenido lugar la accesión invertida alegada porque no se puede
adquirir por accesión lo edificado en suelo propio, al faltar el
presupuesto fundamental de la accesión- la ajeneidad del terreno.
Así pues, no tiene lugar el derecho de retención que habría
originado la accesión.
Así las relaciones entre todos los copropietarios de las
fincas se rigen por las reglas generales que regulan la copropiedad,
debiendo procederse a la venta en pública subasta de todos los
inmuebles, incluida la casa, indemnizando el valor de la obra a la
comunera que la hizo.
En
este caso, lo que habría sería un incumplimiento del
artículo 397 CC :”Ninguno
de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer
alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar
ventajas para todos”.
Y como siempre, si tenéis alguna duda en este o en cualquier otro tema, no dudéis en poneros en contacto conmigo, y estaré encantada de ayudaros.
María
Pérez Arellano.