La accesión invertida

"Cena en Dresde".- Georg Baselitz, 1.983, pintor alemán expresionista.

 

En memoria a mi padre, José Luis Pérez Dann, que además de notario, era pintor aficionado.

Hola a todos, hoy vamos a comentar una interesante Sentencia del Tribunal Supremo, en la que se tratan distintas cuestiones relacionadas entre sí, sobre la accesión invertida, naturaleza de la sociedad de gananciales... Y, qué es eso de la accesión invertida??

Aquí tenemos que partir de uno de los modos de adquirir de la propiedad, como es la accesión- regulada en los artículos 353 y siguientes del Código Civil, diciendo éste: “La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.”- Es decir, comprende tanto los frutos que producen los bienes de nuestra propiedad, como todo lo que a ellos se une, siendo la primera de ellas la llamada accesión discreta- sobre los frutos, y la segunda la accesión continua- sobre todo lo que se une a algo de nuestra propiedad de un modo inseparable.

Pues bien, el fundamento de la accesión continua se encuentra en razones de utilidad- si dos cosas se unen formando una sola- es mejor atribuir la propiedad de la cosa nueva al propietario de la principal (la de mas valor, la mas grande…) evitando situaciones antieconómicas de condominio.

Y en el ámbito de los bienes inmuebles- por el principio de accesoriedad- el suelo, en su calidad de fijo, se considera como cosa principal, y su propiedad absorbe la de lo incorporado a él.

El artículo 361 del Código Civil dice que el dueño del terreno en que se edificare, plantare o sembrare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos que regulan la posesión de buena fe (supuesto en que se consuma la accesión), o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró la renta correspondiente- se sustituye la accesión por una venta del terreno al que edificó o planto, o por un simple arrendamiento a favor del que sembró.

Pues bien, normalmente, como acabamos de ver, el dueño del suelo en que se construye un edificio de buena fe hace suya la obra, porque se considera que el suelo es lo principal y atrae a lo accesorio, que es lo edificado. Pero en estos casos, teniendo en cuenta el indudable mayor valor del edificio- se produce lo que se llama la accesión invertida. Se invierten las reglas generales que regulan la accesión, de forma que el dueño del edificio hecho en suelo ajeno adquiere la propiedad del terreno, indemnizando su valor al propietario de este. Presupuesto de la ajeneidad del terreno que es fundamental para que tenga lugar la accesión invertida.

En el caso examinado por el Tribunal Supremo, al que vamos a hacer referencia, y que resolvió por Sentencia de 8 de Febrero de 2016, se establecen una serie de principios muy interesantes en esta cuestión, aludiendo también a la naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales.

En este caso, se trata de unas fincas sitas en Asturias, más concretamente en Llanes. Estas fincas pertenecían en proindiviso a varios miembros de una familia, que las habían adquirido por herencia de los abuelos.

Sobre una de esas fincas, una de las copropietarias, que estaba casada en régimen de gananciales, construyó una casa con dinero ganancial. Posteriormente se ejercitó acción de división de la comunidad hereditaria existente sobre las fincas, solicitando la constructora del edificio que se le reconociese un derecho de retención sobre la casa, basándose en la figura de la accesión. Es decir, esta comunera entiende que debe procederse a la extinción de la comunidad existente entre todos, pagándole a cada uno su parte proporcional, pero excluyendo de dicha división la casa por ella construida, porque en base a la accesión invertida la sociedad de gananciales, que forma con su esposo, habría adquirido el dominio del suelo sobre el que se construyó, reteniendo el dominio de la construcción y del suelo.

Por parte del resto de comuneros no se comparte esta idea, y solicitan que la casa y el terreno sobre el que se edificó se vendan en pública subasta, con el resto de fincas, indemnizando el valor satisfecho por la constructora, pero sin que tuviese un derecho de retención que le habilitase para excluir de la comunidad la casa y el suelo sobre el que se edificó.

En la solución de esta cuestión subyacen distintos temas que vamos a analizar.

En primer lugar, señalar que la pretensión de la comunera que edificó en el suelo que pertenecía a todos en copropiedad, de que se consumara una accesión invertida entronca directamente con la naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales.

Sostiene que se da la figura de la accesión invertida por entender que la construcción se efectuó por su sociedad de gananciales, no por ella individualmente, porque la accesión invertida exige como presupuesto necesario la ajeneidad del terreno sobre el que se construye. Así, si consideramos que ella es propietaria del terreno y construye para su sociedad de gananciales no podría tener lugar la accesión porque no se estaría edificando en suelo ajeno. Por eso, ella, en su argumentación jurídica, acude a la figura de la sociedad de gananciales como si se tratara de una persona distinta, y no propietaria del terreno, cumpliéndose entonces el requisito del suelo ajeno.

También alude a un hecho- a que cuando se construyó el edificio todavía no se había aceptado la herencia de la que procedía el terreno y sobre el que se edificó, cuya escritura es de un año posterior a la terminación de la obra.

Aquí el Tribunal Supremo- mantiene el carácter de propietaria de la heredera, puesto que si bien es cierto que la aceptación expresa en Escritura Pública es de fecha posterior, no lo es menos que al solicitar la licencia de ejecución de obra actuó como heredera, y en tal calidad se la concedieron, produciéndose por tanto una aceptación tácita de la herencia y adquiriendo desde entonces la cualidad de coheredera.

Y como tiene declarado en muchísimas ocasiones el Tribunal Supremo, la sociedad de gananciales no tiene personalidad jurídica propia y distinta de los cónyuges que la forman. Se trata de una comunidad de tipo germánico o en mano común en que los distintos bienes gananciales pertenecen a ambos cónyuges por entero. En este caso, por tanto se trataría de la construcción de un edificio, por la sociedad de gananciales, en suelo propiedad de la esposa- y por aplicación de las normas que rigen la sociedad de gananciales- artículo 1359 CC- el edificio construido en suelo privativo es también privativo, sin perjuicio del derecho de reembolso a favor de la sociedad de gananciales del dinero invertido en la edificación. 

 

Por tanto la esposa es la única propietaria del edificio. De esta forma, no ha tenido lugar la accesión invertida alegada porque no se puede adquirir por accesión lo edificado en suelo propio, al faltar el presupuesto fundamental de la accesión- la ajeneidad del terreno. Así pues, no tiene lugar el derecho de retención que habría originado la accesión.

Así las relaciones entre todos los copropietarios de las fincas se rigen por las reglas generales que regulan la copropiedad, debiendo procederse a la venta en pública subasta de todos los inmuebles, incluida la casa, indemnizando el valor de la obra a la comunera que la hizo.

En este caso, lo que habría sería un incumplimiento del artículo 397 CC :”Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”.

Y como siempre, si tenéis alguna duda en este o en cualquier otro tema, no dudéis en poneros en contacto conmigo, y estaré encantada de ayudaros.

María Pérez Arellano.