Sobre los retazos

La Justicia es ciega, yo no..., Hago este blog para que los entresijos legales sean mejor comprendidos y utilizados por todos.

Entre organismos, jueces y abogados se encuentra la ley. La justicia la estamos buscando...

martes, 27 de junio de 2017

Reclamando el gas y la luz



"Noche estrellada sobre el Ródano".- Vincent Van Gogh, 1.888 (Luces de gas y edificios de Arles).

 

En memoria a mi padre, José Luis Pérez Dann, que además de notario, era pintor aficionado.







 Hoy, vamos a dar algunas pautas para contratar con las Empresas de Luz o de Gas.

En primer lugar, cuidado con la contratación telefónica. Al celebrar el contrato por teléfono, si tenemos alguna reclamación o advertencia que hacer a la compañía, no basta con hacerlo al principio de la conversación. Normalmente hablamos con la persona de la compañía eléctrica o del gas y cuando ya hemos decidido que vamos a contratar con ellos, entonces es cuando nos dicen la típica frase de:”Y ahora vamos grabar la contratación del servicio del gas o de la luz...”.

De acuerdo, pero qué ocurre entonces? Que todo lo que le hayamos dicho a la telefonista previamente queda fuera de la grabación y no se refleja. Y qué podemos hacer entonces?? Bueno, en este caso, cuando nos hayan preguntado nuestro nombre, apellido, DNI, dirección, etc, y empiecen a hacernos la oferta contractual, en cuanto nos digan está usted de acuerdo con esta u otra cláusula, entonces interrumpimos el rollo que nos están soltando, y del que casi no comprendemos la mitad de los conceptos, y manifestamos nuestra voluntad de que, por ejemplo, la contratación de la luz, o del gas, tal y como habíamos dicho al principio, antes de la grabación, no sea con permanencia, o que no nos pongan el servicio de mantenimiento… Por qué?? Porque sino no tenemos ninguna prueba de nuestra conversación previa a la grabación y resulta muy difícil acreditarlo.

De esta forma, el contenido del contrato refleja lo que la persona de la Compañía quiere, y no nuestra voluntad. Es más, si tenemos alguna duda adicional, y aunque ya nos lo hayan dicho antes, solicitamos de nuevo esa información para que conste, y eso a pesar de que la telefonista nos trate con condescendencia, como si no nos enteráramos de nada… porque así se aprovechan de nuestra ignorancia y nos engañan, sin que nos demos cuenta.

Y así, conforme a la Resolución de 12 de Abril de 2011, de la Dirección General de Política Energética y Minas, por la que se aprueba el procedimiento marco de contratación telefónica, electrónica y telemática para el mercado de gas natural, que se refiere en su artículo 3.1.2 apartado 6 – a la Conformidad del cliente con el procedimiento de alta- en los procesos telefónicos de contratación, se dice :”Se informa al cliente de que recibirá la confirmación documental de esta contratación en su domicilio, y que dispondrá a partir de entonces de un periodo de 7 días hábiles para ejercer su derecho de resolución”. No obstante, el plazo real que tenemos es de 14 días naturales, según el artículo 71.1 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores o usuarios, que fue modificado en 2014, por lo tanto, con posterioridad a la fecha de dicha Resolución.

Es decir, una vez que recibimos la documentación del contrato en casa, tenemos un plazo de 14 días naturales (descontando sábado, domingo y festivos) para comprobar que lo que contratamos por teléfono se corresponde con las cláusulas del contrato. Que no os engañen, como han intentado en más de una ocasión, diciendo que el contenido del contrato que vale es el de la grabación. Si al examinar el contrato tenéis dudas o veis que han metido alguna prestación no solicitada, si llamáis por teléfono al Servicio de Atención al Cliente, puede que os digan ,como me ocurrió a mí en varias ocasiones, que el contenido del contrato no se puede modificar y que ya disteis vuestro consentimiento en la grabación telefónica. Aunque haya sido así, podéis resolver el contrato, conforme a lo dispuesto en la misma resolución en su artículo 5.- Confirmación documental de la contratación efectuada y derecho de resolución:
    “La empresa comercializadora remitirá al usuario justificación documental relativa a la contratación donde deberán figurar todos los términos de dicha contratación… En los casos de altas y cambios de suministrador, el cliente dispondrá de un plazo de 14 días naturales, para resolver el contrato sin incurrir en penalización ni gasto alguno”. Os dejo aquí un enlace a la Resolución de la Dirección General de Política Energética y Minas de 2011 mencionada.

En dichos casos, junto con la justificación de la contratación se informará al consumidor de su derecho de resolución del contrato y del plazo para ello. Asimismo, las empresas comercializadoras deberán proporcionar al cliente la posibilidad de ejercer su derecho de resolución, al menos por el mismo medio, mediante el que se realizó el contrato. En cualquier caso, las comercializadoras deberán entregarle un documento de resolución, identificado claramente como tal, que exprese el nombre y dirección de la persona a quién debe enviarse y los datos de identificación del contrato y de los contratantes a que se refiere”.

O sea, que nos tienen que mandar un Documento de resolución del contrato, y si no lo hacen, están incumpliendo una obligación legal de información y entrega de documentación, que constituye una grave infracción. Por lo tanto, rellenando este documento, lo mandamos por correo a la compañía de que se trate y ya está. Y si siguen insistiendo podemos presentar una Denuncia ante la Administración para que sancionen a dicha Empresa.
De esta manera, es muy frecuente que se incluyan en el contrato servicios no solicitados, como por ejemplo: ServiElectric Express o ServiGas Complet-- que son servicios de mantenimiento que además llevan aparejada una permanencia de 1 año. Así, cuando uno se da cuenta, revisando las facturas, de que le están cobrando todos los meses 14€ o 5€ de más, por conceptos que no se han solicitado y que ni siquiera sabemos qué son, y nos informan de que son servicios de mantenimiento que tenemos contratados y que además tienen una permanencia de 1 año, por lo que si nos damos de baja nos lo van a cobrar una Regularización por baja anticipada- entonces preferimos seguir pagando los 14€/mes a que nos cobren 168€ de golpe.

Bueno, pues que no nos engañen. No tenemos por qué pagar un servicio no solicitado, que además no responde a ningún servicio efectivamente prestado, porque la revisión del gas se hace cada 3 o 4 años, no mensualmente. Esta estipulación del contrato, que a lo mejor consta en la grabación, aunque no nos hayamos dado cuenta, va en contra del principio de libertad contractual vigente en nuestro ordenamiento jurídico, que implica que yo no tengo por qué tener una relación contractual con quién no quiero, y si en un momento determinado quiero cambiar de compañía tengo derecho a hacerlo sin penalización alguna, sobre todo tratándose de la luz o el gas en que no recibo a cambio una contraprestación, como ocurre a veces con las compañías de telefonía al comprar un teléfono, en que se fracciona su pago en determinadas cuotas, que implica una permanencia.

Dicha cláusula de permanencia es nula, y podemos exigir que la supriman del contrato, sin pagar penalización, por haberla establecido sin nuestro consentimiento ni conocimiento. Y por qué? Bueno, pues porque, el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, RDL 1/2007, de 16 de Noviembre, establece en su artículo 62.3- que se “prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato. El consumidor o usuario podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados”. En el mismo sentido el artículo 66 quáter del mismo Texto Refundido-- “prohibición de envíos y suministros no solicitados”.

Lo primero que tenemos que hacer en estos casos es presentar una Reclamación al Servicio de Atención al Cliente de la Compañía de luz o gas, para intentar que hagan caso a nuestras exigencias. Aquí os dejo un enlace a un formulario de reclamación. Es importante, mandarlo por correo certificado con acuse de recibo, para acreditar su recepción, siempre indicando nuestros datos personales, acompañando una copia de los documentos en que nos apoyamos y con una fotocopia de nuestro DNI siempre.

Después, en función de la respuesta que obtengamos veremos cómo actuar. Si estamos conformes con la solución que nos proponen, objetivo cumplido. En caso de que no nos satisfaga su propuesta podemos acudir al Sistema Arbitral de Consumo o a la Conciliación, y si todas estas vías fracasan, siempre podemos acudir al Juzgado, teniendo en cuenta que el abogado que lleve nuestra reclamación nos cobrará en función de la cuantía reclamada, que normalmente es pequeña.

Mucha gente tiene miedo de acudir a consultar a un especialista por el coste que pueda ocasionarle, sin tener en cuenta que los profesionales del derecho siempre tendrán en cuenta las circunstancias del caso concreto y que las grandes Compañías  se aprovechan de eso, para abusar de nuestros derechos.

En cualquier caso, podemos acudir al Sistema Arbitral de Consumo para resolver nuestro problema, pero para ello es necesario que la Empresa con la que tenemos el problema esté adherida al mismo, sino no podemos acudir a esta posibilidad.

Otra opción es acudir a la Conciliación, como paso previo a la reclamación judicial, para intentar el acuerdo con la Empresa.

Y por último, como decíamos, demandar a la Compañía y exigir que se respeten nuestros derechos.

Si tenéis alguna duda sobre este u otro tema, no dudéis en poneros en contacto con nosotros y os ayudaremos encantados.

María Pérez Arellano.

jueves, 22 de junio de 2017

Intereses de la cláusula suelo

      

"El cambista y su mujer".- Quentin Massys, 1.514, pintor flamenco, fundador de la Escuela de Amberes.


En memoria a mi padre, José Luis Pérez Dann, que además de notario, era pintor aficionado.

 






     De nuevo una Sentencia del Tribunal Supremo que declara la nulidad de la cláusula suelo en un préstamo hipotecario, y además, se condena al pago no solo de las cantidades indebidamente pagadas, como consecuencia de la cláusula mencionada, sino también al pago del interés legal devengado por dichas cantidades. 

       En este caso, se trata de una Sentencia dictada el día 18 de Mayo de 2017.

     En la demanda se solicita que se condene a la Entidad Bancaria a la “devolución de las cantidades indebidamente cobradas, por la aplicación de la cláusula suelo, con los intereses legales desde la fecha de cada cobro, que serán determinadas en ejecución de sentencia sobre la base de recalcular los pagos que hubiesen tenido que efectuar los demandantes en el caso de que la cláusula declarada nula nunca hubiese existido, condenando a la demandada a reintegrar a los demandantes todo lo que hubiese obtenido en exceso en concepto de intereses, a amortizar en cada préstamo/crédito la cantidad que se determine y a recalcular de forma efectiva el cuadro de amortización del préstamo/crédito hipotecario desde su constitución y que regirá en lo sucesivo hasta el fin del préstamo/crédito”.

     El Tribunal Supremo condena a la Entidad Bancaria demandada a abonar las sumas indebidamente cobradas por la aplicación de dicha cláusula, con los intereses legales recogidos en la demanda. Los intereses que deberán pagarse por todas las cantidades indebidamente pagadas pueden incrementar considerablemente la cuantía a devolver. Así por ejemplo, en un préstamo con una cláusula suelo de un 3%, a 10 años (evidentemente dependiendo de la cuantía), la cantidad a devolver- sin aplicar intereses, podría ser de unos 1.500€, pero aplicando los intereses, podría incrementarse a unos 2.000€.

     Efectivamente, el Banco debe devolver todo lo indebidamente cobrado, con todos los intereses de las cantidades pagadas, lo que obliga a recalcular los pagos e intereses durante toda la vida del préstamo hipotecario.

     El problema viene a la hora de determinar exactamente la cuantía total a devolver, que en este caso, se determinará en ejecución de sentencia. Así la Entidad Bancaria presentará una liquidación de la deuda, con los intereses legales aplicados, que tendrá que ser comprobada por la parte demandante, y seguramente dará problemas para su determinación definitiva.

     Nos alegramos de que poco a poco se vayan reconociendo los derechos de los consumidores frente a las Entidades Bancarias, aunque sea a costa de pelear por cada céntimo que tienen que devolver. Lo que ocurre, es que será difícil que los Bancos accedan a devolver además de las cantidades indebidamente cobradas, los intereses devengados por las mismas. Así, ahora que se avienen a devolver las cantidades pagadas por la cláusula suelo, para evitar ir al Juzgado, cuidado con la liquidación de la cantidad a devolver que presenten voluntariamente. Normalmente, la cantidad que están dispuestos a pagar es inferior a la real, abusando una vez más de la ignorancia de la mayoría de los mortales, para pagar lo menos posible.

     Normalmente hacen referencia a los intereses aplicados en la liquidación, pero suele estar mal hecha, y no porque no sepan hacerla, sino porque no quieren devolver la cuantía total indebidamente cobrada. Evidentemente el perjudicado es siempre el particular, nunca el Banco. De esta manera, proponiendo devolver menos dinero del que realmente estarían obligados, pretenden que el consumidor acepte, y prefiera recibir algo, pero sin arriesgarse a litigar, en vez de reclamar la totalidad de lo que le corresponde. Los abusos persisten, y nos obligan a demandar para que se respeten íntegramente nuestros derechos.

     Aquí os dejo un enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo, por si tenéis curiosidad y queréis leerla.

     Si tenéis alguna duda sobre ésta u otra cuestión, no dudéis en poneros en contacto con nosotros y os ayudaremos encantados.

     María Pérez Arellano.


martes, 13 de junio de 2017

Arrendamientos y Viviendas de Protección Oficial

 

"L´homme sans reve".- Olivier Bonhomme, pintor francés actual.


En memoria a mi padre, José Luis Pérez Dann, que además de notario, era pintor aficionado.


En esta ocasión vamos a referirnos a la protección que a los arrendatarios de viviendas de protección oficial concede la Ley, y al respeto a la misma. Esta cuestión viene a colación a propósito de unos contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial en Madrid, a los que es de aplicación la normativa administrativa de protección de los arrendatarios, que preside estas regulaciones.
 
  Primero, una puntualización: las viviendas de protección oficial pueden ser objeto de compraventa o de arrendamiento, exigiéndose distintos requisitos en cada uno de los casos, para poder obtener la protección derivada de la normativa existente.
   
  En concreto, nos referimos a una Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de Mayo de 2017, en un caso en el que la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid, S.A quería desahuciar a unos inquilinos de una vivienda de protección oficial, de promoción pública, desconociendo la normativa específica que regula estas relaciones jurídicas.
   
  En la demanda de desahucio, la Empresa Municipal pretende que se aplique la normativa reguladora del Contrato de arrendamiento, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del Código Civil, en lo que respecta a la duración de estos contratos, que permiten un margen de negociación a las partes y posibilitan que, transcurrido un plazo de duración, el arrendamiento pueda ser resuelto por el arrendador, y poder así echar a la calle al arrendatario. Ojo, que la demanda la presenta la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid, SA.
  
  Pues bien, el Tribunal Supremo, como no podía ser de otro modo, da la razón al arrendatario aplicando la normativa reguladora de las Viviendas de Protección Oficial (Decreto 100/1986, de 22 de Octubre de la Comunidad de Madrid) y la propia regulación contenida en el contrato de arrendamiento- que establece la prórroga forzosa del contrato por períodos bianuales siempre que el arrendatario continuara cumpliendo los requisitos establecidos, es decir, que tuviera unos ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, y que no sea titular o posea otra vivienda por compraventa o arrendamiento o cualquier otro título, dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid.
    
  Por tanto, prevalece la protección social de estas viviendas, que es la causa de su existencia, sobre la libertad de contratación en las relaciones contractuales entre arrendador y arrendatario.
   
  Hay que luchar por los derechos de cada uno, incluso tratándose de viviendas protegidas… ver para creer.
   
  Aquí os dejo un enlace a la Sentencia del Tribunal Supremo.
   
  Si tenéis alguna duda, o necesitáis ayuda en este o en otro tema, no dudéis en poneros en contacto con nosotros.

  María Pérez Arellano.

miércoles, 7 de junio de 2017

Novedades en la certificación de la eficiencia energética de determinados edificios | ENERGÍA EDIFICIOS



 "Sol naciente".- Claude Monet, 1872, pintor francés impresionista.


En memoria a mi padre, José Luis Pérez Dann, que además de notario, era pintor aficionado.

 





El Real Decreto 564/2017, de 2 de junio , establece dos modificaciones en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril , por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que traspuso parcialmente la Directiva comunitaria de eficiencia energética.

La primera modificación afecta a los edificios excluidos del ámbito de aplicación del Real Decreto y supone que determinados edificios protegidos oficialmente a partir de ahora tendrán que contar con un certificado de eficiencia energética.

Los edificios protegidos oficialmente son aquellos que forman parte de un entorno declarado como tal, en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, siempre que cualquier actuación de mejora de la eficiencia energética alterase de manera inaceptable su carácter o aspecto, siendo la autoridad que dicta la protección oficial quien determine los elementos inalterables. Por lo tanto, aquellos edificios protegidos oficialmente en los que se pueda hacer una mejora de la eficiencia energética sin que se alteren de forma inaceptable los mismos- necesitarán, a partir de ahora, contar con el certificado de eficiencia energética.

La segunda modificación recoge la definición del término edificio de consumo de energía casi nulo, con el fin de hacerla coincidir con las exigencias recogidas en la citada Directiva comunitaria.

Podemos definir el edificio de consumo de energía casi nulo como aquel edificio con un nivel de eficiencia energética muy alta, que se determinará de conformidad con el Anexo I de la Directiva comunitaria. La cantidad casi nula o muy baja de energía requerida por el mismo debería estar cubierta en muy amplia medida por energía procedente de fuentes renovables.
Os dejo un enlace al texto de la Directiva de Eficiencia energética (PDF).


Y también a un artículo sobre este tema: Noticias juridias.


María Pérez Arellano.


lunes, 5 de junio de 2017

Plusvalías, ¡a juicio!


 

"Paisajes de ciudades".- Leonid Afrémov, pintor bielorruso, nacionalidad israelí, actual.

 

En memoria a mi padre, José Luis Pérez Dann, que además de notario, era pintor aficionado. 


 
En esta ocasión vamos a examinar la Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de Mayo de 2017, que declara la inconstitucionalidad de 3 artículos de la Ley de Haciendas Locales, que regulan la plusvalía municipal, en cuanto gravan un incremento de valor de terrenos que no existe en la realidad.

Como ya explicamos en un artículo anterior, qué es la plusvalía (pincha aquí), y la nulidad de otros artículos de la legislación foral sobre este tema, hoy vamos a examinar con detenimiento esta Sentencia.

En este caso, la cuestión de inconstitucionalidad fue planteada por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo número 1 de Jerez de la Frontera, en relación con el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004,de 5 de Marzo, relativo a la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía.

En concreto la cuestión de inconstitucionalidad se basa en la presunta vulneración del principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución Española, que dice: “Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica...”

La cuestión de inconstitucionalidad planteada entiende que: ”el precepto cuestionado no contempla el supuesto de una minusvaloración en la venta de inmuebles, determinando siempre un incremento de valor por el que tributar, lo que parece contravenir la doctrina del Tribunal Constitucional sobre el principio de capacidad económica, como requisito de partida de toda prestación tributaria y, en consecuencia, estaría sometiendo a tributación manifestaciones de riqueza no ya potenciales, sino inexistentes o ficticias”.

En todo caso, el Tribunal Constitucional ya declaró la inconstitucionalidad de los artículos reguladores del Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, en los territorios de Guipúzcoa y Álava, que tienen una redacción idéntica a la de los artículos 107.1 y 107.2a de la Ley de Haciendas Locales, en Sentencias de 16 de Febrero de 2017- que ya examinamos en este blog, y de 1 de Marzo de 2017, en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incremento de valor. Por lo tanto, procede igualmente declarar su inconstitucionalidad.- Tal y como declara el Fiscal General del Estado, en su escrito de alegaciones sobre la cuestión planteada, extendiendo también la declaración de inconstitucionalidad al artículo 110.4 LHL- puesto que impide tomar en consideración los supuestos de decremento del valor. Y aunque la cuestión de inconstitucionalidad solamente se refiere al artículo 107, es posible extenderla al artículo 110.4 por conexión o consecuencia. Ello procedería hacerlo en este caso, puesto que el artículo 110.4 LHL impide a las Corporaciones Locales prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida, aún en casos de minoración del valor del terreno.

Resulta, entonces, que aun cuando de conformidad con su regulación normativa, el objeto del impuesto analizado es el “incremento de valor” que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, el gravamen, sin embargo, no se anuda necesariamente a la existencia de ese “incremento” sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo).

Por consiguiente, basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de forma automática, mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por cada año de tenencia, con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3).

Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, no puede erigirse en una condición suficiente para tributar, cuando hablamos de un tributo cuyo objeto es el “incremento de valor” de un terreno.

Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Sin embargo, cuando no se ha producido ese incremento en el valor del terreno transmitido, la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE)» (STC 37/2017, FJ3).

En consecuencia, los preceptos cuestionados deben ser declarados inconstitucionales, aunque solo en la medida en que no han previsto excluir del tributo las situaciones inexpresivas de capacidad económica por inexistencia de incrementos de valor (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3).

Deben declararse inconstitucionales y nulos, en consecuencia, los arts. 107.1 y 107.2 a) LHL, «únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica» (SSTC 26/2017, FJ 7; y 37/2017, FJ 5). Además, debemos extender nuestra declaración de inconstitucionalidad y nulidad, por conexión, con los arts. 107.1 y 107.2 a) LHL, al art. 110.4 LHL- al impedir a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existencia de una situación inexpresiva de capacidad económica.

Y para el que tenga interés en leerla, aquí os dejo un enlace a la misma.

Para cualquier duda que tengáis sobre este u otro tema, no dudéis en poneros en contacto con nosotros, y estaremos encantados de ayudarte.

María Pérez Arellano.