Análisis práctico de la reclamación de los gastos de hipoteca

"El Juicio de Salomón".- 1.694.- Luca Giordano (1.634- 1.705). Pintor barroco italiano del siglo XVII.

Hola a todos, hoy vamos a tratar una serie de cuestiones prácticas relativas a las reclamaciones de los gastos de hipoteca al Banco, basándonos en una Sentencia que acabamos de obtener, y a la que podéis acceder pinchando aquí, porque en este caso se trata de una reclamación de los gastos de tres Escrituras.

 

Surgen muchas dudas a la hora de presentar una reclamación de este tipo, en la que, al igual que en otras materias, el profesional que elijamos influye muchísimo a la hora de recuperar más o menos dinero, en función de los conceptos que se reclamen, y de cómo se hagan los cálculos.

 

En este caso, se formalizó Escritura de constitución de préstamo hipotecario en 2005; posteriormente, ante una ampliación de capital y constitución de fianza, en 2006, se otorga otra Escritura de cancelación de hipoteca, y constitución de nueva hipoteca, en la que se incrementó el capital prestado; y en 2008, se hace otra Escritura de novación modificativa de préstamo hipotecario, ampliando el capital prestado.

 

En relación con la novación modificativa del préstamo hipotecario, surgía la duda de si podían reclamarse los gastos, puesto que la parte interesada en la novación y ampliación de capital evidentemente es el prestatario, pero al incrementarse también la responsabilidad hipotecaria, también le interesa al Banco la ampliación de capital, por lo que sí pueden pedirse.

 

También se plantea la cuestión, por parte del Banco, de la prescripción de la acción por la que se reclaman los gastos de la Escritura de constitución del préstamo hipotecario de 2005- porque han pasado ya 13 años, y porque fue cancelado en 2006, por lo que hace ya 12 años que se extinguió. Bien, esta cuestión es clara: como se trata de una acción de nulidad de cláusulas abusivas es una acción que no prescribe, por lo que el transcurso del tiempo no afecta a su subsistencia, pudiendo ejercitarse con independencia del tiempo que haya transcurrido.

 

En este caso, solicitamos la nulidad de la cláusula de comisión de apertura, comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas, cláusula de gastos y cláusula de vencimiento anticipado.

 
La cláusula de comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas no se aplicó nunca, no obstante solicitamos también su nulidad y así fue declarada por el Juez, puesto que aunque nunca se haya aplicado, sigue siendo igualmente nula.

 

En relación con la cláusula de gastos- solicitamos los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasaciones. Aquí tenemos que aclarar que, aunque se trata de un procedimiento de cuantía indeterminada, puesto que lo que pedimos es la nulidad de las cláusulas abusivas, y la cuantía a pagar por el Banco depende de lo que haya cobrado indebidamente, en el Juzgado te requieren para que fijes una cuantía determinada de tu reclamación. Nosotros tuvimos que determinar la cantidad reclamada, con el consiguiente problema respecto de los gastos de Notaría, ante las distintas sentencias habidas en esta cuestión con diversas soluciones.

 

En cuanto a los gastos de Notaría: se suscita la cuestión de si deben excluirse los gastos de las copias de la Escritura, o si deben repartirse al 50% entre el Banco y el consumidor, o bien si debe establecerse otra forma de reparto, sobre todo teniendo en cuenta que una factura de una Notaría no es algo fácil de dividir, o sea no hay una cantidad determinada que puedas decir, 50% para cada parte- puesto que se incluyen muchos conceptos distintos y no se sabe cuáles reclamar y cuales no… 

Ésta es una cuestión de importancia, puesto que aunque el valor de dichos gastos es pequeño, puede determinar que no se condene al Banco al pago de las costas procesales, que es la finalidad última de los abogados, puesto que como suelen ser reclamaciones de escasa cuantía, es importante conseguir que el Banco pague a los profesionales, que en caso contrario, se ven obligados a cobrar pequeñas cantidades, para que al cliente le salga a cuenta la reclamación.

 

En este caso, solicitamos la devolución de todos los gastos de la Notaría, sin distinguir entre derechos, número de copias autorizadas o de copias simples, exceso de caras, información Registral, etc. Y el Juez, en este caso, concedió la devolución de todos los gastos, menos el timbre de matriz (unos 6€ por escritura) y el timbre de copias (más o menos 1€, por escritura)- que entiende que debe pagar el prestatario. No obstante, ello no implicó que se eximiera al Banco de pagar las costas, puesto que se ha producido una estimación sustancial de la demanda, y el Banco ha sido condenado al pago de las costas judiciales.

 

En relación con los gastos de Gestoría: las facturas a veces vienen sin distinguir los conceptos, y en muchas ocasiones, comprenden distintas operaciones, haciéndose una factura global, como por ejemplo, compraventa e hipoteca… En este caso, la factura correspondiente a dichos conceptos la dividimos por la mitad, y reclamamos sólo el 50% - por entender que el otro 50% correspondía a la compraventa, cuyos gastos evidentemente tiene que pagar el comprador prestatario, y no el Banco. No obstante, es una cuestión que no deja de causar problemas a la hora de determinar la cuantía que se reclama, así esta parte solicitó información telefónica directamente de la Gestoría en cuestión, y nos manifestaron la imposibilidad de determinar la cuantía exacta por cada una de las operaciones, sobre todo porque en este caso habían transcurrido mucho años y no podían calcularla.

 

Y este tema de la Gestoría, también ha dado lugar a que por parte de la representación procesal del Banco se quisieran excluir, de la devolución, los gastos correspondientes a la gestión del impuesto de actos jurídicos documentados. Así, ahora se impugnan los gastos de gestión del impuesto porque el que lo paga (el impuesto), como ha dicho el TS, es el prestatario. Bien, aquí tenemos que aclarar que no estamos reclamando el impuesto, lo que reclamamos son los gastos de la Gestoría, porque esas gestiones podía haberlas hecho directamente el cliente consumidor y no era necesario que lo hiciera una gestoría, designada por el banco. Además, la liquidación del impuesto es necesaria para que la hipoteca se inscriba en el Registro de la Propiedad que es un requisito necesario para que ésta exista, ya que la inscripción de la hipoteca es constitutiva, o sea, si no se inscribe, no existe.

 

Por lo tanto, efectivamente, reclamamos los gastos de la Gestoría- de todas sus actuaciones y, por supuesto, incluida la liquidación del impuesto. Si ya es difícil determinar los distintos conceptos de una factura de la gestoría- tratándose de operaciones diferentes como la compraventa y la hipoteca, no te digo nada para diferenciar, dentro de sus actuaciones, los honorarios que corresponden al pago del impuesto: qué porcentaje, de la de la cuantía total de la factura, es la que corresponde a la tramitación del impuesto?; qué parte de IVA corresponde a dicha actuación?; cuál se refiere a llevar la escritura al Registro?, cuál a llevarla a Hacienda?… 

Vamos que esta cuestión crea enormes quebraderos de cabeza, y es una triquiñuela que se utiliza para confundir a la parte contraria, en este caso, el consumidor. Y sí, efectivamente, el Juez nos dió la razón, diferenciando el pago de un impuesto con la tramitación del mismo, que son cosas diferentes. Lo que reclamamos es la nulidad de una cláusula abusiva que impone al prestatario unos servicios que no son necesarios, y que podría hacer él mismo.

 

En relación con los intereses, de las cantidades que debe restituir el Banco- hay que diferenciar el momento a partir del cual empiezan a devengarse: en el caso de la comisión de apertura- desde el pago de la misma; pero en el caso de la cláusula de gastos- el plazo comienza en el momento en que se presentó la reclamación extrajudicial al Banco.

 

Con este artículo quiero poner de manifiesto la enorme inseguridad jurídica con la que nos encontramos los operadores jurídicos, puesto que en este caso la solución fue tal y como os la he contado, pero en otros muchísimos casos, la solución es distinta. Eso sí, en Asturias, donde yo tengo mi despacho, el Juzgado n.º 6 de Oviedo, que es el especializado en estos temas, sigue la Jurisprudencia de la Audiencia Provincial Sección 1ª- que es también la especializada en este ámbito territorial, por lo que si tenéis algún caso en Asturias, lo mejor es consultar sus sentencias para saber qué va a ocurrir en estos juicios.

 

Espero que este artículo os sirva de ayuda a la hora de afrontar una reclamación de este tipo, en la que parece que todas las demandas son iguales, pero no es así. En este caso, nos arriesgamos a perder las costas para poder reclamar todos los gastos posibles, para el cliente. A veces, el arriesgarse tiene sus recompensas.

Y como siempre, para cualquier duda que tengáis, en este o en otro tema, ya sabéis dónde estoy.

María Pérez Arellano.